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1、提问：京爷好。预算700左右纯投资，请教丰台西山金茂府120平的四居和海淀五福玲珑居南区、和泓四季70平出头的两居，这三个地方比怎么排序？哪个最具投资价值？谢谢。

【资料图】

回答：你好，纯投资，看中的是流动性、升值性。你给的几个选择中，丰台西山金茂府属于郊区新房，郊区新房的逻辑在于板块价值和是否有地铁，而西山金茂府的板块和交通一般，所以升值性和流通性可能会弱一些。而海淀五福玲珑居南区、和泓四季属于海淀比较新的回迁属性房子，表现很不错，能实现超过大盘，是个不错的投资品，可以作为优选选择，其中海淀五福玲珑居南区位置更好一些。告诉大家一个最简单的判断升值性的方法：如果是新房，那就看看同等配套的次新商品房的历史表现；如果是二手房，那就看本小区或者同户型的成交表现。最近我们对全北京的历史成交数据都有统计，已经更新至最新，星球会员可以找我索取。

2、提问：预算800以内，目标双井，朝青，望京的两居室，自住为主，未来五年左右可能置换，目前看的是苹果社区南的两局loft，华纺易城西向两局，望京西园3区，这三个偏向苹果社区南，请问这三个如何选择，这三个片区还有没有别的推荐的？

回答：你好，苹果社区南小区不错，不过loft不是太主流的产品，如果你自己喜欢，那倒可以；华纺易城西向两局，感觉也不算突出，你看看是否有西南两居；望京西园3区，小区相对一般，板楼可能有些价值。我认为你可以考虑一下双井附近板块的的东方雅苑、风度柏林、金泰先锋，朝青的青年汇、国美之类的，望京的宝星国际。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》

3、提问：京爷您好，总价400以内刚需上车，考虑两居自住或出租，希望近地铁，有哪些小区推荐？芭蕾雨悦都这个小区保值吗？

回答：你好，芭蕾雨悦都这类小区有一定的价值，小区居住属性好，也近地铁，不过就是属于房山，所以升值性比较差，如果不是在附近工作，为了自住，我认为没必要考虑。我认为你可以考虑一下通州的地铁房，至少还有一些预期，或者看看靠近亦庄的台湖，如润枫领尚，流动性还不错。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》《北京规划资料包》

4、提问：请问京爷，购房总预算在500～550万，是选择在回龙观临铁小区（例如新龙城）买房，还是海淀的老破小学区房（西八里庄北里、西木小区、恩济里小区、定慧寺周边小区）？谢谢抱拳

回答：你好，这个得看你的需求了，以下是我对这几个小区的看法：

新龙城，回龙观临铁小区，这类小区属于回龙观的第二到第三梯队的小区，楼龄新，交通方便，当然品质不算高，但也尚可，流动性还不错，升值性属于能略微跑赢大盘。这类小区能兼顾升值+居住，但没啥学校。

海淀老破小，居住环境差一些，但地段好、有学区，升值性属于跑赢大盘的类型。总体来看，是能实现上学+升值兼顾的选择。如果看中居住，恩济里小区倒还不错。

那就看咱们看中什么了。

你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》《北京买房顶级思维》

5、提问：京爷您好，请问，潘家园96年83平米两居室（已挂4个多月，看房量可以，没有约谈的客户）需要置换到回龙观次新三居室，现在的行情是需要先买后卖吗？怎么操作比较稳妥呢

回答：你好，看房量还可以，没有约谈，你可以了解一下原因。理论上来说，现在的行情可以考虑先买后卖，但你买的房子能给6个月的周期才稳妥。另外，加大看房量，侧面了解没有约谈的原因。这种情况下，在卖房子的时候，也不要太贪心，时刻观察市场走势。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京楼市冷暖监测》

6、提问：京爷您好，600-750预算，首套房，优先考虑全款，两个人都在望京上班，目前纯考虑居住属性，想买一个户型好一点的两居室，可以帮忙推荐一下适合的板块和重点的小区吗？谢谢～

回答：你好，可以优先考虑一下望京，这个预算次新的两居基本上没啥选择了，可以选择口碑稍微好点儿的老社区，望京花园有全南或者东南/西南的户型，流动性和升值性都不错。如果不在望京，那可以考虑一下新北苑板块，比如中国铁建国际城，老北苑北苑家园望春园，或者看看立水桥北京北。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》

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